三、目标成本达成

　　1.目标成本达成的控制模式

　　根据目标成本的原理，建立一套合适的旨在改进传统的成本控制，实现目标成本达成的控制模型。

　　在模型中，设计阶段导入价值工程优选设计方案，从而优化目标成本;施工阶段导入价值工程，控制建安施工成本;使用维护阶段导入价值工程，降低使用维护费用。以目标责任书的方式落实各项目标成本指标给各个部门，规划部门按照目标责任书上规定的数额推行限额设计;经营管理部门按照目标责任书上规定的数额进行招标控制;工程管理部门按照目标责任书上规定的数额进行施工管理和成本控制;物业部门按照目标责任书上规定的数额进行招标控制。

　　2.目标成本指标的落实

　　目标成本指标落实，是把分解后的分、子目标逐项或逐个、逐级、逐层分配、下达和落实到各个责任单位和个人身上，从而形成一个上下左右相互保证的目标成本管理责任体系。

　　目标成本指标的落实过程，既是三维目标的责任目标成本形成的过程，又是三维目标达到现实统一的过程。责任目标成本的形成在房地产 企业 一般以目标成本责任书的形式体现出来，即公司与各个责任中心签署目标成本责任书，有时也称为内部合同。根据开发项目的特点，不同的责任中心，责任书的内容有所不同，但无论什么样内容的责任书上都应该明确责任目标的数额和完成责任目标的奖惩情况。目标成本在分解、协商中的统一，还只是方案的统一，而不是现实的统一。目标成本落实中以责任中心(责任单位或责任人)为中心，把三维目标有机地、现实地结合在一起，把各个分子目标与其责任单位或责任人直接的、现实的结合起来，从而使方案中的统一转化为现实的统一。

　　四、产品实际成本核算

　　1.作业成本法的在产品实际成本核算的具体应用

　　针对成本的 计算 扭曲，同时考虑作业成本法对于成本核算方面的优异之处，特别是间接费用的准确分配，可以将作业成本法引入房地产开发成本核算中，具体步骤如下：

　　(1)以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业并建立同质工序作业。

　　(2)针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因。

　　(3)确定各项成本动因类型;登记录入各项作业成本动因的原始凭证名称及来源，并建立作业成本库及其成本动因分析表。

　　(4)汇集各项作业成本费用，并分配记入各开发产品成本。

　　2.责任目标成本核算

　　责任目标成本核算是开发项目目标成本管理工作的一项重要内容，是考核各责任中心目标成本执行情况、评价责任中心业绩和给各责任中心进行 经济 利益兑现的重要依据。开发项目责任目标成本核算与实际成本核算的方法基本相同。唯有责任目标成本核算在划分责任目标层次和责任目标中心有所差异，责任目标层次和责任目标中心在目标成本分解和责任落实中已经详细的叙述过。

　　五、目标成本分析与考核

　　1.目标成本分析

　　目标成本分析主要是将实际成本与目标成本来比较。这种比较要与目标成本的分解与归口分级管理紧密结合，分析产品目标成本与实际成本的差异，更要找出产品各生产过程，各环节上责任目标成本与实际成本的差异及产生这些差异的原因。在此基础上，提出建议性意见，消灭不利差异，修订未来的目标成本。

　　2.目标成本考核

　　明确考核目标和工作分析是进行考核标准制定的前提条件，考核标准制定完成之后才能结合成本考核的需求进行成本数据的记录，成本记录为成本分析提供了数据支持，成本分析又是进行成本考核的依据，成本考核之后必须要对考核进行分析，从而发现成本考核标准中存在的问题，进而为制定新的成本考核标准提供依据，同时成本考核之后必须要实行奖优罚劣，才能更好的调动企业员工参与成本管理的积极性。

　　参考 文献 ：

　　[1]胡胜杰:房地产建设项目整体成本管理体系分析[J].科技信息，2008，(24).

　　[2]石绍刚:透析房地产成本管理[J].才智，2008，(10).

　　[3]朱临海:略谈房地产的成本管理与控制[J].冶金财会，2003，(10).

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