中国工程管理网 培训服务 | PMP认证 | PgMP认证 | 回到首页 | 联系我们 | 收藏本站
免费注册会员 | 登陆
工程管理论坛
工程经理圈 工程经理博客

最新推荐
相关文章
房地产业平稳发展任重道远
浅析房地产抵押中存在的风险及
房地产风险控制策略分析
论房地产开发企业战略选择
浅析建设项目中工程造价及成本
宏观调控下的房地产业发展研究
论我国房地产开发融资状况
房地产企业成本管理的特点
论建筑施工安全成本及优化控制
工程项目成本风险分析与管理
房地产成本控制新思路
房地产项目的现场管理
房地产集团多项目管理
国际工程承包项目的成本控制
国际工程的成本管理
房地产项目管理中的两条线
施工项目成本分析
房地产开发成本控制全案
房地产项目的执行过程
装饰工程项目成本控制的方法
您现在的位置: 中国工程管理网 >> 工程文库 >> 行业聚焦 >> 房地产 >> 正文
如何降低房地产项目工程成本
作者:佚名 来源:互联网 点击量: 发布时间:2009-5-7 11:08:02
  任何一家房地产公司都希望降低成本,但不同的企业却有着不同的方向、不同的措施。有的企业在降低成本的同时提高了员工的收入,吸引了大量的优秀人才;有的企业降低员工的收入以期降低成本反而使成本上升、效率下降、士气低落;有的企业有条不紊地全面筹划,有的企业则胡子眉毛一把抓。在市场竞争日趋激烈的今天,我想,除了差异化、品牌化、多元化等开发手段外,以正确的方法压缩成本也应是房地产企业管理的重点。

  但怎样降低成本呢?我想首先要明白一个项目到底包含哪些方面的成本,然后才能条分缕析、对症下药。我们看到很多企业是很没有统筹考虑的,有的环节死抠门,既影响了质量、又影响了声誉、还耽误了工期;有的环节则懵懵懂懂,稀里糊涂地花了冤枉钱。房地产项目的成本,大的方向划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用。这其中投资支出是大头,为了不引起混乱,本文只试着理一下投资支出这一块,即项目的工程成本。其他几个方面还有税收问题,我也许会有时间单独讨论,也许会在其他题目下涉及到。

  1、土地费用。

  过去地方政府经常将拆迁安置补偿责成开发商负责,随着社会的进步,这方面的事情会越来越少,开发商更希望拿到的是净地,而政府也希望减少麻烦,在拆迁安置上多下功夫。因此,对这部分费用就不再探讨。

  土地出让金目前似无商量的余地,几乎所有的土地都要招拍挂。但是,从实际情况来看,招标土地极其有限,除了两限房时搞了一阵子外,很少在房地产项目上使用;土地拍卖比较多,特别是那些惹眼的地块,在拍卖会上出价最高者得,而出价最高者想必是经营上最有把握者;挂牌其实是房地产商最有工作可做的事。一定要去主动找地,主动与“地主”商谈且商谈过程一直保密,等条件谈好后申请挂牌,这时其他人是措手不及的,这样就有可能以较低的价格取得。当然挂牌过程中会有意外出现,公司要有预案且行动迅速。
取得的土地容积率是已经定好了的,如果楼面地价较低,可以继续与相关领导沟通提高容积率;最差也要充分利用容积率,充分利用地下、地上空间,以增加可销售面积或提高房子的价值,当然这种做法不能以降低楼盘档次为代价。对于用地红线外的土地也要考虑是否有利用的可能,比如景观营造方面的借景,公共绿地、公共交通、消防的借用,将与市政道路连接处的道路拓宽等等。

  城市建设配套费一般按照建筑面积以固定单价缴纳,在建筑面积的筹划上要考虑,比如有些面积不好卖或根本没人买,如果将它们分割赠送就会极大地增加房子的附加值,那么就可以将这部分面积的层高定在2.2米以下,既少交了土地出让金、配套费(当然还包括设计费、监理费、审图费等等),又促进了房子的销售。注意,这部分增加的建设成本,每平方米也就几百块钱。在缴纳配套费时还要仔细研究政策细节,说不定能省一笔钱。比如,有的地方政府规定房地产项目配套费比例为公布单价的120%,但10万㎡以上的项目不涨价,这时动动脑子合理划分施工许可证上的面积(若分期开发)就可省掉许多钱,不动脑子就可能多花20%的钱。

  2、前期工程费。

  水文地质勘察要依规范进行,事前开发商要了解地质复杂程度,要审查勘察方案,通过招标或比对确定合理的勘察价格。

  规划、方案设计、施工图设计、景观设计的设计院选择要统筹考虑,无论如何,施工图设计单位要在项目所在的地级市。规划方案设计不一定贵的就是好的,但价格太低一定不好,这也包括施工图设计。在选择设计单位时第一看能力、业绩,第二看地域,第三看价格。在设计费的支付上,可考虑一般设计院的设计费60%左右给了设计人员、40%作为费用、利润和税金这一情况,将一部分设计费折抵房产。

  抵房是一个经常使用而又不可滥用的方法。它一方面减少了现金支出,另一方面促进了房产的销售,但不可滥用的理由是一旦服务商(包括承包商)的资金周转不灵,则会影响到服务质量和工程质量,给开发商带来损失。因此,开发商除了要了解房地产的知识外,还要了解相关行业的成本、利润、管理等。

  施工场地的七通一平要很好地设计,在保证施工的前提下还要考虑管线的路由、选材是否节约,是否需要搬迁、是否利于保护等。施工队伍的选择和价格的确定也别马虎。

  3、基础设施建设费。

  基础设施建设费是项目用地规划红线内的供水、供电、供气、排污、绿化、通信、道路、路灯、环卫设施等的建设费用。

  这一部分内容处理起来比较复杂,因为牵涉到太多垄断行业。对于有政府物价主管部门明文定价的项目,主要考虑取费基数是否正确,比如按建筑面积计算

[1] [2] 下一页

文章录入:21cpmzhang    责任编辑:21cpmzhang 
  • 上一篇文章:
  • 下一篇文章:
  • 【字体: 】【发表评论】【加入收藏】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口
    网友评论:(只显示最新10条,评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!)
     
    关于中国工程管理网 | 收藏本站 |京ICP备10012994号
    共创国际项目管理顾问旗下网站:中国研发管理网 | 项目管理者联盟 | 中国工程管理网
    VIP会员 | 培训服务 | PMP认证 | PgMP认证 | 刊物出版 | 沙龙会议 | 人才服务 | 广告投放 | 联系我们
    Copyright ? 2005-2014 21CPM.COM 工程管理网 All rights reserved. 京ICP证060517号