杭州在经济快速发展和城市价值不断提升的背景下，房地产业发展迅猛，房地产市场价格总体来讲一直保持在一个稳步增长的态势之下，从 1997 年开始价格一路飞涨，2007 年更是达到了惊人的涨幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表现出的平稳增长，略有下滑的态势。据统计，主城区商品住房成交均价已从2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，净增长106.9%。而政府一直试图以宏观调控的手段稳定房价，使之符合经济的发展要求和人民的消费水准。

　　从 2006 年 4 月起，国务院连续出多项调控房价措施，明确房价上涨责任在地方政府。5 月 11 日，七部委联合出《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。7 月 24 日六部委又联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等。而从 2007 年开始，政府不断地采取了一系列具有宏观调控意义的措施。在 2007 年 8 月7 日由国务院出了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24 号文)。它的出标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。同年 11 月至 2008 年 3 月，财政部、建设部、发改委等部门分别连续出《廉租住房保障资金管理办法》、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》等文件，进一步完善了住房保障体系。上述文件和政策的出和推行，其主要意义在于确保了基本的住房民生问题，同时，大量经济适用房、廉租房的开发也会对房地产市场的现状产生一定的影响。

　　二、宏观调控中杭州房地产市场出现的特点和新问题

　　2.1 房地产供求矛盾未得到有效解决，尚未形成完善、稳定的调控机制，不利于可持续发展。

　　目前杭州房地产调控机制存在明确的阶段性特征：一是调控政策主要是针对短期市场供求状况而实施的，缺乏长期的稳定的制度安排，不利于形成一个合理的市场预期;二是调控手段的运用存在一些不合理、不匹配的现象。“限购”等行政手段对房地产市场调节发挥了重要作用，但其阶段性后遗症也非常明显。因此，从房地产发展的长远角度考虑，“限购”等行政手段逐渐淡出非常有必要。但淡出的时机，取决于制度建设的状况，特别是房地产税的推进情况。

　　2.2 房地产市场运行仍不规范，集约化程度不高，住宅产业现代化水平有待进一步提高。

　　目前杭州房地产开发的工业化水平普遍不高，集约化程度较低，尚未形成系列化、规模化的生产链条体系;产业创新能力和产品科技含量不高，国家级的建筑节能、新技术应用示范小区偏少、全装修住宅比重偏低。第一，市场主体资格的不规范。巨大利润空间引发“房地产热”，致使市场主体资格参差不齐。存在着超越本身资质能力、无资质开发等问题，导致开发的专业化程度和标准化程度较低，竞争力较弱。再加上一些企业由于缺乏内部管理，从而产生许多安全问题。第二，市场主体行为的不规范。这主要表现在土地交易行为、房地产开发行为、房地产销售行为、房地产信贷行为以及房地产中介行为等诸多方面。

　　2.3 房地产市场秩序有待完善，行业监管力量需进一步整合。

　　主要表现在：一是涉及房地产市场管理的法规政策存在滞后现象，如拆迁安置补偿政策、商品房预售管理、物业管理、保障性住房管理等领域出现的新问题，急需法规政策依据;二是部分企业经营行为不够规范，企业品牌意识、社会责任意识、遵纪守法意识和服务意识有待进一步加强;三是市场监管的合力不足，行业监管力量有待进一步整合。

　　三、市场分析和产生问题的原因分析

　　3.1 房地产市场机制的缺陷

　　房地产市场既是调控政策的作用主体，又是政策实施的传输渠道。杭州房地产市场存在的一些内在缺陷制约了房地产政策效果的发挥。这些缺陷，既有与其他国家和地区房地产市场相同的属于共性的缺陷，也有属于杭州所特有的缺陷。

　　3.2 利益分配与博弈机制的扭曲

　　在市场经济条件下，一个充分竞争、机制健全的市场是市场主体之间利益分配与博弈的基本渠道。由于杭州房地产市场存在的垄断性、信息不充分等内在缺陷较为突出，致使消费者、开发商、政府以及金融部门等主体之间的利益分配与博弈机制产生扭曲，有效的共赢机制难以形成。房地产宏观调控不可避免地引起市场主体之间利益分配的调整，因而各方对待调控政策的态度和方式也就不同，进而影响调控效果。

　　3.3 房地产调控政策的内在不足

　　房地产调控政策的针对性与合理性，是决定政策效果的重要因素。从杭州调控实践来看，调控政策本身存在一些问题，制约了调控效果的发挥。房地产调控目标一度较为模糊，留给人们解读的空间很大。例如，“解决房价过快上涨”的目标，但对于何谓“过快上涨”没有给出明确的界定，反而给消费者和开发商带来房价还要继续上涨的暗示，对市场预期起到逆向调节。

　　四、提高杭州房地产宏观调控有效性的基本思路和实施要点

　　4.1 回归住房和房地产业本质属性，消除认识误区

　　对住房和房地产业性质的认识和定位，不仅影响一些政策设计，而且还影响开发商和消费者的诸多行为特征。让住房和房地产业回归其本质属性，这不仅是增强调控政策有效性的前提，也是房地产市场健康发展的基础。住房是一个兼具消费和投资双重属性的特殊商品。土地的相对稀缺性，杭州“住、游、学、创业在杭州的”新理念，决定了杭州住房居住需求的不断扩大。如果过度注重住房的经济属性和投资功能，必然会引发更多的投资投机需求。只有弱化住房的经济和投资属性，使房地产业回归基础产业属性，才能加快经济转型，逐步摆脱国民经济和地方政府对房地产业的过度依赖，促进经济和社会的良性发展。

　　4.2 增强政策稳定性和连续性，形成稳定的市场预期，削弱市场非理性冲击。

　　近几年来，房地产市场调控遇到的“一调就跌、一跌就放、一放就涨”的怪圈，在很大程度上是由于没有形成政策的稳定性，社会上普遍产生了调控之后房价必然大涨的心理预期，从而引发非理性的市场行为。形成稳定的市场预期，对于遏制投资冲动，防止市场大起大落至关重要。形成稳定的市场预期，关键在于明确政府的调控目标，保持政策的连续性和稳定性。从杭州城镇化进程和住房情况来看，未来的刚性需求和改善型需求依然旺盛，城镇住房供求矛盾仍然非常突出。在这种情况下，抑制住房的投资投机不是一时的权宜之计，而应成为长久之策。这就需要地方政府继续坚定“促使房价合理回归不动摇”和“促进房地产市场长期、稳定、健康发展”的调控目标，并以政策的稳定性和连续性予以支持。

　　4.3 按照差异化与灵活性原则，把握微调时机和力度，增强其针对性。

　　为了提高政策调控的有效性，需要在坚持政策大方向不变的情况下，按照差异化与灵活性原则，依据宏观经济形势和房地产供求关系的变化，对政策进行微调。但对政策微调时，需要把握好微调的节奏和力度，严防微调演变为普遍调整。微调的方式上应慎用大规模、大范围的减税政策。在节奏把握上应兼具科学性和艺术性，切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号。否则，将会改变预期，推动新一轮的房价上涨。

　　4.4 近期调控与长期制度建设相结合，促进调控方式稳步转型，形成稳定的调节机制。

　　为了解决杭州当前房地产市场中的种种问题，不能仅靠近期的调控，而且应该着眼于长期的制度建设，形成稳定的调节机制，解决诸多深层次矛盾问题。为此，需要处理好两个问题：一是优化现有调控手段，提高调控的针对性。二是在完善相关制度基础上，“限购”等行政手段逐渐淡出，形成以法律和经济手段为主的长期、稳定的调节机制。