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| 如何降低房地产项目工程成本 |
| 作者:佚名 |
来源:互联网 |
点击量: |
发布时间:2009-5-7 11:08:02 |
的，要想办法减少建筑面积，按户数计算的，要算清不需要某些设施的户数。对于没有政府定价、垄断企业需要做预算的项目，则要从设计方案、施工方案、材料价格、定额套用等方面严格审查，同时利用一些表示友好的手段。对于非垄断的项目，则按照正常的工程项目管理程序处理。
4、建筑安装工程费。
是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及室内装饰家具费等。对于这方面成本的控制，是许多教科书和企业规章制度的重点，我在其它文章里也多有述及，在这里，我只想强调两点。
第一点是必须从设计上考虑成本，一定要给设计人员充足的方案优化时间，尽管设计人员喜欢套用“老调子”，但是只要你希望、只要你强调、只要你鼓励，他们一定会想出更好的办法。动用你所有的人员和人缘，对设计图纸进行审核，讨论平面布置、结构型式、结构构件、材料用量、材质、材料规格、设备、功能、施工、销售、维修等等方面。这里面的问题实在太多了，相信任何一个做过工程的人都能说出设计上的浪费来。设计上的专业冲突、漏项、错误在每一个工程上都有，引起的设计变更、返工和工期延误比比皆是。所以，设计审核绝不能仅局限在用钢量上。
设计上比较难处理的是成本与销售的矛盾。比如电梯选择名牌还是一般的牌子？电梯的速度是2.5米/秒还是1.75米/秒？外窗选择塑钢还是铝合金？外墙选择涂料还是石材？我想，这与产品的定位有关，也与开发商的责任心有关。无论如何，都不能在高档住宅上使用哪怕一种低档材料，也不能在中档住宅上使用某种对售价毫无影响的高档材料。在使用功能上要尽量满足需要，并有一定的超前考虑。
有些指标是要慎用的，尽管它们对建造成本有明显的影响，比如层高、进深、外窗比例、山墙比例等。这些指标在朝着有利于降低成本的方向变化的同时，也朝着不利于居住舒适的方向变化。有些低级的开发商依然在这些方面痛下杀手，好像他不是在建造住宅而是在建造监狱。
第二点是从技术角度考虑降低成本，这应该成为房地产公司现场管理人员的最重要的成本控制手段，缺乏这方面知识和头脑的人根本不配在房地产企业干。比如在深基坑开挖及支护中你都有哪些见解？预制桩的桩长你怎么计算？内外墙的混凝土、砌体、抹灰、保温、涂料该如何综合考虑？土建与精装修的交接点在哪？等等。
建安造价的控制一定要与工期、质量、安全、付款方式等统筹考虑，只管一点不及其余也一定是管不好的。
5、公共配套设施费。
是指项目内部独立建设的各种非赢利性的公共配套设施（如居委会、幼儿园、会所、物业用房、自行车棚等）的建设费用。
这方面的成本控制一要认真研究配套项目是否必需，二要考虑建设规模是否恰当，三要考虑所处位置是否合理且节约可销售面积等。
大部分项目在安排售楼处时首先考虑利用会所，即先把会所建起来当售楼处，当小区建成后再把售楼处搬出来。
6、开发间接费。
是指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。
这些费用的控制属于企业管理的范畴，在这里就不展开论述了，只是提及一点：房地产企业既不能把现场管理人员当民工一样对待，比如没有空调，也不能放任自流，在用车、用水、用电等方面不加考核。
7、其他费用。
主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等上一页 [1] [2]
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