[摘要]：本文分析了房地产住宅工程质量通病的原因并提出了相应的防治措施。

　　质量就是企业的生命，抓质量落实到房地产企业就是要减少开发楼盘的质量通病，为广大业主提供质量优良的工程，让业主住上放心房、称心房，要让他们感觉到用毕生的积蓄购置的房子物有所值。放心房不等于称心房，无重大结构性质量隐患和事故的可称为放心房。但放心房中仍或多或少地出现裂缝、渗漏、空间尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形等诸多不足。

　　从我们房地产住宅工程入住维修和工程质量投诉来看，数量较多、影响较大的工程质量通病主要表现在裂缝、渗漏、室内几何尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形4个方面。

　　现将这几个方面质量通病的表现和防治措施总结如下：

　　裂 缝

　　(一)裂缝的表现和危害

　　1、窗台下墙体从窗台一角向楼板沿450方向形成裂缝，该裂缝绝大部分出现在底层和顶层，尤其是顶层窗下墙体。

　　2、在现浇钢筋砼楼板南北外墙角根部有450裂缝，绝大部分表现为顶层和房屋东西山墙端头单元楼板。

　　3、在浇注钢筋砼楼板时，因各种原因留设的施工缝，由于没有按规范要求处理好，当业主入住全部荷载形成后，出现的垂直于短边在跨中1/3范围内，和施工缝重合的位置出现裂缝。

　　(二)裂缝的防治

　　1、对于上述第一种裂缝的防止措施，我们要求砌体工程的顶层和底层设置通长现浇钢筋砼窗台梁，其高度为120mm，纵筋为4φ10，箍筋φ6@200,该纵筋直接与构造柱或剪力墙锚固连接(植筋或与预留钢筋连接).其它楼层在窗台标高处设置通长现浇钢筋砼板带，板带高度不小于60mm,纵筋不小于3φ8,板带嵌入墙体不小于120mm.

　　2、对于上述第二种裂缝防治措施，我们要求建筑物两端单元现浇板设置双层双向钢筋，钢筋间距不大于100mm，直径不小于8mm。所有楼板受力转角处设置放射形钢筋，钢筋的数量不小于7φ10，长度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。

　　3、对于楼板施工缝处理不当造成的裂缝，我们防治要求为：

　　同一层受力楼板(除伸缩缝和沉降缝外)，施工过程中严禁留设施工缝。

　　若由于现有条件限制，不可避免留设施工缝时，必须上报监理和工程部批准，对留设位置、形状进行严格控制，并要求在粉刷前对施工缝板底进行碳纤维粘贴加固，再进行粉刷。

　　渗 漏

　　(一)渗漏的表现和危害

　　1、外飘窗的下部、侧部窗与砼板墙体连接处，在雨后有渗漏现象。

　　2、厨房、卫生间的烟道、管道井根部，穿楼面管和地漏部位，以及屋面、阳台地漏部位有渗漏。

　　3、外墙脚手洞、外脚手架与墙体连接铁丝等外墙部位渗漏。

　　(二)渗漏的防治

　　1、窗与主体结构连接按规范要求应用聚胺脂现场发泡柔性连接，但现场施工由于窗与主体缝隙过大;发泡剂施工不连续和不饱满;发泡剂填塞超过窗框人为切割;发泡剂质量不合格等因素影响，造成填缝施工偏差较大，使窗与主体连接部位渗水，特别是外飘窗的下口与主体连结处渗漏是比较多的。通过对原因的分析和维护方法的总结，我们对外飘窗与主体连结工艺进行如下要求：

　　窗框与墙体之间的空隙必须在10mm~15mm之间，超出此范围的窗框不得安装;

　　窗的下框与墙体连结部位(外飘窗还包括侧框与墙体部位)，用微膨胀水泥分二次填实;

　　窗框外侧四周粉刷层与窗框连结部位留设8mm凹槽，用黑色硅酮胶填补，硅酮胶应限品牌，注重质量;

　　待外飘窗窗扇安装之后，每个飘窗都进行4小时淋水试验，淋水后检查窗框内侧无水迹方能通过验收;

　　2、厨房、卫生间烟道、管道根部渗水已经是老问题，好的施工工艺方法很多，我们在此就不一一列举，关键在于施工单位的管理和操作者的责任心。

　　3、从我们项目入住维修项目来看，屋面渗漏维修较少，关键还是严格检查和认真试验、整改的结果。

　　4、对于外墙防渗漏，除脚手洞，支模对拉螺栓洞严格按规范填塞，专人负责及时办理专项隐蔽验收外，我们还注意以下三个方面要求：

　　外墙面刮糙用不低于1：3的防水砂浆，刮糙层数不得少于两遍，逐层粉刷。下一层施工前应把上一层的质量缺陷(空壳、裂缝、漏刮等)消除，待监理、甲方人员确认后，方可进行下一层刮糙。

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